Der Fall:

Gemäß Mietvertrag hatte der Mieter als Betriebskosten u.a. die Kosten für die Gebäudeversicherung zu tragen. Der Gebäudeversicherungsvertrag des Vermieters ("All Risk") schloss - zeitlich begrenzt auf 24 Monate - das Risiko eines "Mietverlustes" infolge des versicherten Gebäudeschadens ein.

Nach Meinung des Mieters waren die Kosten der Gebäudeversicherung im Hinblick auf das Risiko des Mietausfalles nicht umlagefähig, weshalb der Vermieter den Prämienanteil herausrechnen solle. Denn insoweit handele es sich nicht um Kosten einer Sachversicherung, die sich nach §§ 88, 89 VVG auf Leistung desjenigen Betrages richte, der zur Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Sache erforderlich sei. Die Versicherung des Mietausfallrisikos decke lediglich einen wirtschaftlichen Folgeschaden ab, was nicht dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher, sondern vorrangig der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vermieters diene.

Die Entscheidung:

Nach Auffassung des BGH handelte es sich auch insoweit um nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, als sich die Kosten auf einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens bezogen.

Der BGH weist darauf hin, dass die betroffene Gebäudeversicherung dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher und auch der Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall diene. Die Mitversicherung eines infolge des Gebäudeschadens entstandenen Mietausfalles führe zu keiner anderen Beurteilung.

Der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziere, erwarte im Verhältnis zum Vermieter in berechtigter Weise, dass ihm seine Aufwendungen im Schadenfall in irgendeiner Weise zugutekommen. Diesem Gedanken trage die vorliegende Gebäudeversicherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung bestehe nämlich darin, dass der Mieter geschützt sei, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursache. Ein Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht habe, sei nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) dergestalt geschützt, dass ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers für den Fall einfacher Fahrlässigkeit auf Seiten des Wohnungsmieters bestehe.